Содержание недвижимости в Болгарии
Таксы за управление, налоги и сборы, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы в Болгарии.
Содержание недвижимости в Болгарии
Выбирая недвижимость в Болгарии, нужно помнить, что покупка и оформление это еще не все. Купленный апартамент или квартиру, или дом в Болгарии нужно будет содержать. А это требует регулярных расходов. Они невелики, но необходимы. Существуют обязательные платежи (налоги, таксы, сборы и коммунальные платежи) и опциональные оплаты (страховки, телевидение, телефония и пр. дополнительные услуги). Недвижимость, которая не обслуживается со временем ветшает, теряет свою привлекательность и в итоге ликвидность. Соизмеряйте свои возможности при выборе и покупке недвижимости в Болгарии. Просчитывайте не только покупку, но и дальнейшее содержание этой недвижимости.
Налог на недвижимость в Болгарии
Налог на недвижимость в Болгарии взимается со всего недвижимого имущества кроме земли сельскохозяйственного назначения (обрабатываемой земли) и лесов. Владельцы недвижимости в Болгарии в срок не более двух месяцев со дня покупки или завершения строительства должны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации указывается подробное описание недвижимости: площадь, этажность, цена приобретения, год строительства, конструктивные особенности… Иностранцы (иностранные физические лица) также обязаны встать на учет в Булстат (Болгарский институт статистики).
Налогооблагаемой базой исчисления налогов организаций является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц – цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой, т.е. оценочная стоимость недвижимости. Ставка налога одинаковая для болгар и для иностранцев и составляет 0,15% от оценочной стоимости. Не путайте оценочную стоимость с рыночной ценой недвижимости в Болгарии. Налог на основное жилье частных лиц на 50% ниже. Основным признается жилье, в котором владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Налог вносится четырьмя равными долями в течение года. Обычно, для упрощения, процедуры уплаты налога и постановки на учет собственники поручают фирме-застройщику или управляющей компании комплекса. При подписании договора купли-продажи обращайте на это внимание.
Налог на вывоз мусора (такса за бытовые отходы)
Налог на вывоз мусора в Болгарии неотделим от налога на недвижимость. Все собственники недвижимости в Болгарии платят налог на вывоз бытовых отходов, который взимается одновременно с налогом на недвижимое имущество. Такса регулируется местными органами самоуправления (Общиной). Для физических лиц налог на вывоз бытовых отходов устанавливается в зависимости от стоимости жилья и составляет 0,17-0,30%.
В среднем оба эти налога составляют 1,2-1,5 евро/м2 в год. Т.е. за апартамент, площадью 100 м2, нужно в год платить налоги 120-150 евро.
Для жилых строений налог на вывоз мусора рассчитывается пропорционально балансовой оценки или из расчета количества отходов. Для нежилых зданий расчет иной: в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов, установленных для дома. Если невозможно невозможно для каждого строения определить вид и количество контейнеров, такса устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Для собственников недвижимости физических и юридических лиц такса одинаковая. Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о таксе на вывоз бытовых отходов. Содержащиеся в уведомлении расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы. Размер таксы различен для разных городов.
Коммунальные платежи (оплата за воду и электричество, газ, тепло)
Коммунальные платежи в Болгарии оплачиваются отдельно по индивидуально установленным счетчикам в каждой квартире. В квартирах и апартаментах, как правило установлены двухтарифные электросчетчики и счетчики на холодную воду. Дома оборудованные магистральным газом имеют счетчики на газ, но это большая редкость. В основном это жилые дома в Софии и других крупных городах или в современных поселках. Есть дома с центральным отоплением, но это еще большая редкость, в этом случае стоят счетчики учета тепловой энергии на входе тепла в апартамент, либо на каждом радиаторе (батарее) по отдельности. В деревенских домах с частным колодцем или скважиной и печным отоплением, только счетчики на электричество. Коммунальные платежи (вода, электричество, отопление) составляют, в среднем, от 60 до 120 евро в месяц, зависит это от размеров квартиры и температурой отопительного сезона. Летом, когда отопление не нужно, – дешевле. Но не забывайте летом о кондиционерах. Подогрев горячей воды производится в 90% электрическими бойлерами, поэтому платы за горячую воду нет, но эти расходы относятся к оплате за подогрев (электричество).
Такса поддержки и управления (сервисное обслуживание)
Такса поддержки и управления (плата за сервисное обслуживание) - это неотъемлемая расходная статья по содержанию недвижимости в Болгарии в современном жилом комплексе. В комплексах в Болгарии существует такса за сервисное обслуживание (поддержку всего комплекса и прилегающих территорий в рабочем состоянии). Эти эксплуатационные расходы включают в себя: текущие ремонты общих частей комплекса, охрану (видеонаблюдение и посты контроля), уборку территории, работы по озеленению, поддержку и эксплуатацию бассейнов, содержание целого комплекса сервисной службы и многое другое. Плата взимается с квадратного метра и составляет в среднем по Болгарии 8-12 евро в год.
Не стоит экономить на этом и выбирать покупку квартиры в обычном городском или деревенском доме. Конечно, вы не будете платить таксу поддержки и управления, но помните, что все расходы по содержанию и управлению вашим имуществом лягут в этом случае на ваши плечи. А за год это не так мало, как кажется. Например нужно: вовремя получить квитанции о налогах и оплатить их, снять показания счетчиков и заплатить за коммуналку, произвести текущий ремонт на лестничной клетке, подстричь траву (она растет даже зимой!), почистить бассейн, не забывать проветривать апартамент. А если прорвало трубу и залило ваш апартамент и затопили апартамент соседей. Даже страшно представить. Конечно, если вы переехали в Болгарию на ПМЖ и постоянно живете в апартаменте - это несложно. Но если вы приезжаете отдыхать только на лето, то лучше эти хлопоты поручить управляющей компании, что бы вы действительно отдыхали, а не боролись с бытовухой. Они все выполнят в ваше отсутствие, а вам нужно будет лишь оплатить таксу поддержки и управления (сервисное обслуживание).
Страхование недвижимости в Болгарии
Страхование недвижимости в Болгарии услуга добровольная. Услуги по страхованию недвижимости стоят чуть меньше, чем в других европейских странах. Скажем, трехкомнатная квартира обойдется примерно 300-400 евро в год, максимум – 600 евро. Вы выбираете страховую компанию и выбираете риски от которых хотите застраховать недвижимость. Вам сделают расчет стоимости, оплатите и все. Можете спокойно отдыхать и не думать о рисках, а если что-то случится, то заниматься этим будут страховщики. Это первый вариант.
Второй вариант страхования недвижимости в Болгарии: можно застраховать апартамент у обслуживающей фирмы от 40 до 100 евро в год. Управляющая компания, по сути, за вас (как посредник) оформит договор со страховой компанией и сама будет следить за рисками. Если они наступят, то управляющая компания будет сама заниматься решением всех вопросов со страховой компанией и устранением проблем. В этом случае гораздо выгоднее цена оплаты страховки. Она ниже за счет объема застрахованных квартир в комплексе и полученной скидки от страховой компании.
Все эти расходы по содержанию недвижимости в Болгарии вы можете компенсировать и даже получить прибыль, сдавая свою недвижимость в Болгарии в аренду. Это можно сделать самостоятельно или через посредников, или управляющую компанию. В сезон арендные ставки достигают 100 евро в день за 3-х комнатный апартамент. Если Вами приобретена квартира в новом жилом комплексе, сдавать ее в аренду может управляющая компания. Как правило, сегодня строятся большие комплексы, в которых располагается не только жилье, но и объекты социальной инфраструктуры. Действующая в жилом комплексе управляющая компания готова заключать договоры на аренду. Кстати, этот момент лучше оговорить еще при покупке квартиры. Важно, что УК может гарантировать постоянный доход - примерно 6-8% годовых. Естественно, большой интерес к аренде домов на побережье появляется в летний сезон.